A locação comercial é um dos pilares do empreendedorismo no Brasil. Segundo dados recentes, 21,1% dos imóveis no país são alugados, evidenciando a importância desse mercado. No entanto, muitos empresários desconhecem aspectos cruciais que podem impactar diretamente seus negócios. Neste post, destacamos três pontos fundamentais que todo empreendedor deve ter em mente ao alugar um imóvel comercial, ilustrando com exemplos práticos.

1. Benfeitorias Geralmente Não São Indenizáveis

Para adequar o imóvel às necessidades do seu negócio, é comum investir em melhorias como reformas, instalação de infraestrutura e decoração. No entanto, é essencial saber que a maioria dos contratos de locação comercial não prevê indenização por essas benfeitorias ao término do contrato.

Exemplo prático: Imagine que um dono de restaurante alugue um imóvel e invista na construção de uma cozinha industrial completa, com novos equipamentos e um layout personalizado. Se o contrato não especificar que essas melhorias serão reembolsadas ou descontadas do aluguel, ao fim do contrato ele pode ter que deixar tudo para o proprietário sem qualquer compensação.

2. A Renovação Obrigatória Possui Requisitos Legais Específicos

Muitos empresários acreditam que, ao fim do contrato, o locador é obrigado a renová-lo automaticamente. No entanto, a legislação exige o cumprimento de três requisitos fundamentais para que o locatário possa exigir a renovação compulsória:

• Contrato escrito e com prazo determinado: A locação deve estar formalizada por escrito, com duração previamente estabelecida.
• Prazo mínimo de 5 anos: O contrato original ou a soma de contratos sucessivos deve totalizar pelo menos cinco anos de locação ininterrupta.
• Exploração do mesmo ramo comercial por, no mínimo, 3 anos: O locatário deve exercer a mesma atividade comercial no imóvel por um período contínuo de três anos.

Exemplo prático: Um lojista que tenha uma boutique em um shopping por quatro anos e queira renovar o contrato pode enfrentar dificuldades se não completar cinco anos de locação. Caso o shopping decida não renovar, ele pode ser obrigado a desocupar o imóvel sem direito à manutenção do ponto comercial.

Caso esses critérios sejam atendidos, o locatário pode ingressar com uma ação renovatória para assegurar a continuidade do contrato, mesmo que o locador não tenha interesse na renovação.

3. Acordos Verbais NÃO Prevalecem sobre o Contrato Escrito

Durante a vigência do contrato, é comum que locador e locatário realizem ajustes verbais em relação ao aluguel, prazo ou outras condições. No entanto, em caso de disputa judicial, prevalecerá o que estiver formalizado no contrato escrito. Para evitar problemas futuros, todas as alterações e novos acordos devem ser registrados por escrito e assinados por ambas as partes, garantindo sua validade legal.

Exemplo prático: Um empreendedor negocia verbalmente com o dono do imóvel uma redução temporária do aluguel durante uma crise econômica. Se esse acordo não for formalizado por escrito, o locador pode posteriormente exigir os valores originais na justiça, cobrando os atrasados com juros e multa.

Dica Final: Consulte um Advogado Especializado

Antes de assinar ou renovar um contrato de locação comercial, contar com a assessoria de um advogado especializado pode evitar armadilhas contratuais e assegurar que os termos estejam alinhados com as necessidades do seu negócio e com a legislação vigente.

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