A comercialização de imóveis por meio do financiamento direto com a construtora/incorporadora, ou por meio das baixas taxas do financiamento habitacional bancário, tem se tornado comum e é uma proposta facilitadora para quem não dispõe de uma única vez de todo o capital para pagamento do bem, mas algumas situações devem ficar esclarecidas para que, após a assinatura do contrato, o comprador evite surpresas com possíveis problemas decorrentes na compra de imóveis na planta.

Ao comprar um imóvel na planta, isto é, que no momento da venda ainda está na fase de construção, o consumidor tem, em tese, uma expectativa em receber o imóvel pronto em determinada data, com determinadas características e pagar por determinado preço.

Acontece que, na grande maioria dos casos, a situação não se desenvolve como se espera e o contrato de compra e venda sequer estipula multa por atraso na entrega do bem, o que beneficia demasiadamente a parte que descumpre o contrato, no caso a construtora ou incorporadora. A partir de então começam as dificuldades para o comprador que se encontra numa posição de extrema desvantagem e, enquanto aguarda pela entrega do imóvel – que já está atrasada – precisa pagar aluguel. Ou, ainda, quando a compra é feita para o fim de investimento, pois o comprador pretendia a partir de determinado período alugar o imóvel para ter uma renda extra.

Por vez, as construtoras passam a expor para os seus clientes várias justificativas com a intenção de tentarem amenizar os problemas e se eximirem de qualquer responsabilidade, situações estas que não passam, na maioria dos casos, de verdadeiras desculpas desprovidas de respaldo legal.  Tentam convencer o comprador que a lei autoriza o acréscimo do prazo de 2 (dois) meses para a conclusão da obra, por exemplo, que existe falta de mão de obra qualificada, que foi a morosidade no procedimento burocrático relativamente o financiamento bancário ou junto a regularização na prefeitura que acarretou o atraso na obra, entre outras desculpas “esfarrapadas” como longos períodos de chuvas.

Essa crescente expansão imobiliária e os problemas que dela decorrem, tem levado para análise do Poder Judiciário inúmeras situações, das quais podemos destacar as mais discutidas, vejam:

• atraso na conclusão e consequentemente na entrega da obra;
• previsão de cláusula com tolerância no prazo para término e entrega do empreendimento;
• falsas promessas quando da venda do imóvel de que este terá determinada característica;
• pagamento de juros da obra incidindo sobre o período no qual deveria ter sido entregue o empreendimento e passar a amortizar o saldo devedor do financiamento bancário ou, ainda,
• possibilidade de desfazimento do contrato.

Importante termos em mente que de cada situação há um desdobramento e a solução dependerá da análise das circunstâncias e documentações do caso, mas, de uma forma geral o Superior Tribunal de Justiça – STJ (órgão superior em relação aos Tribunais de cada Estado) tem entendimentos pacificados e favoráveis ao direito do comprador que foi lesado com a compra do seu imóvel.

A primeira situação que deve ficar clara é que um empreendimento que passa por atrasos na sua conclusão, extrapolando o prazo limite de entrega estabelecido no contrato de compra e venda ou de financiamento, não tem atestado pelo poder público que seguiu as exigências inicialmente estabelecidas para a construção, ou seja, não tem a certidão do habite-se.

Imóveis que não possuem registrado nas suas matrículas a certidão do habite-se perdem valor na hora da venda, pois estão irregulares perante a prefeitura e, além disso, a constituição do condomínio somente pode ocorrer após a emissão e registro da respectiva certidão.

“Para o comprador que se encontra nesta situação é recomendável que não aceite a entrega das chaves do imóvel, pois, se eventualmente vir a ocupar o local que ainda não teve a sua liberação de habitação pela Prefeitura, podem sofre aplicação de multas. Como o próprio nome sugere: o empreendimento foi construído seguindo as exigências inicialmente estabelecidas e somente pode ser habitado a partir da conclusão atestada pelo poder público”. Dra. Leidy Merlyn Benthien

Ainda, quando a construtora extrapola o prazo limite para conclusão da obra o comprador deve arcar com o pagamento dos juros da obra, ou seja, o valor que está sendo pago para o banco não está sendo amortizado do saldo devedor do financiamento, mas é relativo aos juros do montante do valor que é gradativamente liberado para a construtora conforme a evolução da obra.

“Para que um processo judicial se desenvolva da melhor forma e com êxito, importante que o consumidor tenha em mãos todos os documentos que envolvam o imóvel, desde as negociações preliminares – como os materiais publicitários: folhetos, folders, anúncios de jornais, e até os e-mails trocados com a construtora ou imobiliária -, passando pelas assinaturas dos contratos – seja ele o de promessa de compra e venda ou do efetivo financiamento bancário – até o momento posterior, quando dos efetivos pagamentos”.

“Isso ocorre porque o início da amortização do saldo devedor do financiamento junto ao banco ocorre a partir do registro do habite-se. Então, para a instituição bancária a obra ainda não foi concluída e é o comprador que deve arcar com o pagamento dos juros da obra. A cobrança dos juros da obra aliada a impossibilidade de amortização do saldo devedor perante a instituição bancária, decorrente a demora na expedição do habite-se por culpa da construtora, resulta numa situação de extrema desvantagem e um ônus excessivo para o comprador e, dependendo das circunstâncias do caso, o consumidor pode requerer judicialmente a devolução em dobro do valor pago”. Dra. Leidy Merlyn Benthien

Passados por esses problemas que afetam diretamente e de uma forma negativa a situação econômica do consumidor, o atraso na entrega do imóvel comprado na planta pode ser resolvido e compensado, em princípio, de duas maneiras, segundo a Dra. Leidy: resolução do contrato de compra e venda ou a exigência da entrega da unidade com pedido de indenização pelos danos suportados no período relativo o atraso.

“No primeiro caso, para requerer o desfazimento do contrato, o consumidor tem que provar que a construtora teve culpa exclusiva no descumprimento da obrigação – como, por exemplo, atraso na entrega da obra – e a partir disso pedir o recebimento de tudo que foi pago, acrescido de juros e correção monetária. ”.

“No segundo caso o consumidor pode aceitar a entrega da obra com atraso e cobrar a multa contratual, além da indenização pelos danos morais e materiais que suportou neste período – como, por exemplo, gastos com aluguéis ou recebimento de um lucro esperado com a locação do imóvel se tivesse sido entregue no prazo”.

Outra situação negativa para o consumidor e que tem impacto diretamente na relação contratual com a construtora/incorporadora é a previsão da cláusula de tolerância de X dias para a entrega da obra.

Explica a Dra. Leidy que, dependendo do caso e de como está redigida a cláusula que permite de forma unilateral o atraso na obra, pode ser considerada abusiva.

“A construtora deve ter justificativas suficientes para que seja aceitável a estipulação no contrato da cláusula de carência, não podendo fazer a seu bel prazer e por motivos não previstos. Além de ferir o equilíbrio contratual – por beneficiar somente a construtora – e a boa-fé – uma vez que a data de entrega do empreendimento não corresponde com a inicialmente prometida – é responsabilidade da construtora assumir os risco decorrentes dos seus negócios, não podendo impor tais ônus para o consumidor”.

Como se pode perceber, de uma única situação decorrem diferentes problemas e que, dependendo do caso concreto, podem ser resolvidas de várias formas. Não restam dúvidas de que sendo prejudicado, o comprador tem que busca pelos seus direitos por meio de um advogado.

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